近親者の他界により不動産を相続するケースがあります。
しかし、相続人が一人ではない場合、相続トラブルに発展し、どのようにすれば良いのか悩む方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は相続で不動産を共有するとはどういうことか、共有持分でできることを解説します。
相続トラブルを回避できる不動産の共有とは
不動産を複数人で所有することを共有といいます。
複数の所有者が均等な割合で所有するだけでなく、それぞれが所有する「共有持分」を決めることもできます。
たとえば3人の相続人がいる場合、共有持分をそれぞれ3分の1づつ持つことも、自由に設定することもできるのです。
法律で定められている法定相続分に従って分けることも、遺産分割協議で決めることも可能です。
ただし、不動産の共有は不都合も多いので、あとからのことを考え、1人が単独で相続したり、他の相続人の持分を買い取ることも多くなっています。
相続した共有不動産についてそれぞれの持分でできること
共有する不動産に対して共有所有者が単独でできることは、保存行為といわれるものです。
たとえば、不動産の状態維持を目的としたリフォームや修繕が挙げられます。
ほかにも、不法占拠者に対する明け渡し請求や不正な登記への抹消請求、共有不動産の使用も単独でおこなえます。
処分行為といわれる不動産の売却については、自分の持分のみならば可能ですが、土地のみを所有し建物は別名義の場合は、名義人の同意が必要です。
また、共有不動産の持分の過半数以上の同意が得られれば、管理行為といわれるものがおこなえます。
たとえば、賃貸物件として短期間の貸し出しや資産価値を高めるリノベーションなどが該当します。
そして、共有者全員の同意があれば、賃貸物件としての長期間の利用のほか、処分行為である建物の解体や土地の売却も可能です。
共有不動産を守り維持する行為は単独でもできますが、ほかの共有者の財産でもある共有不動産の資産価値に関わる行為は、共有者の同意が必要なのです。
相続した共有不動産で起こりやすいトラブル
共有名義にした場合に起こりうるトラブルをご紹介します。
1つ目は、相続人の意見が相違している場合です。
不動産の売却や、賃貸物件としての長期間貸し出しなど、有効に活用できなくなることがあります。
2つ目は、自己判断で修繕した場合の費用についてです。
共有者の同意を得ず、費用負担の割合を決めないままで修繕すると、トラブルに発展しやすくなります。
単独でおこなった場合は修繕費用を全額負担する可能性が高くなりますので注意しましょう。
3つ目は、メガ共有されるケースです。
共有持分が所有者の相続にともない、その子ども、そのまた子ども…と分割が繰り返され、名義人が数十人、数百人単位になってしまうことを「メガ共有」といいます。
その結果、過半数以上あるいは全共有者の同意を得ることが非常に難しくなります。
空き家問題や所有者不明の不動産問題から、2021年に法律が改正され、修繕は単独でできるようになりました。
しかし、土地を駐車場として貸し出すには共有者過半数の同意、土地の使用目的の変更や建物の増改築には全員の同意が必要なので、不動産を活用できなくなるのです。
4つ目は、共有不動産の所有者が他界し、相続人がいない場合です。
持分の一部の所有者が不在では不動産の活用ができないので、残りの共有を解除して所有者や持分割合を改めるための裁定を裁判所に請求する、共有物分割請求をおこなう必要があります。
まとめ
相続人が複数いる場合にはトラブルに発展しやすく、不動産を共有で所有する方もいます。
その場合、不動産を活用するために、単独でできる範囲や過半数でおこなえることを把握しておきましょう。
また、トラブルを避けるため、遺産分割方法などを記した遺言書を残しておくことがおすすめです。
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