不動産の所有者が亡くなると相続が発生しますが、その価値によっては相続人に税金を支払う義務が生じる場合があります。
相続税を算出する際に必要なのが「相続税評価額」ですが、こちらはいったいどのように計算すれば良いのかご存じでしょうか。
今回は、相続税評価額とはなにか、その計算方法も家屋・建物と土地に分けて解説します。
不動産の相続税評価額とは？
相続税の税額を決めるのは「課税遺産総額」であり、相続で財産を取得した方ごとの「課税価格」の合計額から基礎控除額を引いて求めた金額がこれにあたります。
課税価格を決めるにはそもそも財産の価値を求めなければならず、その評価方法は財産ごとに異なりますが、基本的には時価を使用します。
そして、その財産ごとの評価方法にしたがって算出した財産の価格が「相続税評価額」です。
ただし、不動産については家屋・建物と土地で計算方法が異なる点にご注意ください。
相続税評価額は相続税の税額を決める重要な項目であり、正確に算出しなければなりません。
相続税評価額の計算方法（家屋・建物）
相続税評価額の計算方法（家屋・建物）は、その物件を故人が利用していたのか、それとも賃貸アパートや第三者に貸している家屋であったのかで違ってきます。
亡くなった方が住んでいたり事業用として使っていたりした家屋・建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同額です。
賃貸アパートの場合は、「固定資産税評価額✕（1ー借家権割合✕賃貸割合）」の計算式で求めます。
なお、借家権とは借主がその物件を借りて使う権利で建物の評価額の3割に定められており、賃貸割合とは貸していた部分の床面積の割合です。
第三者に貸していた家屋の場合だと、「固定資産税評価額✕（1－借家権割合）」で計算できます。
固定資産税評価額については、固定資産税の課税明細書に記載されているのでご確認ください。
相続税評価額の計算方法（土地）
相続税評価額の計算方法（土地）は、路線価方式と倍率方式の2パターンがあります。
路線価とはその土地が面している土地1㎡あたりの価格であり、この価格に基づいて計算するのが路線価方式です。
路線価が設定されている地域ではこの方式を採用しており、ご自身が所有する土地に路線価が設定されているかどうかは国税庁HPの路線価図で確認できます。
路線価方式の計算式は、「路線価✕各種補正率✕土地面積」です。
一方、路線価が設定されていない土地で使用する倍率方式は、固定資産税評価額に倍率をかけて計算します。
倍率については、国税庁HPの評価倍率表から確認可能です。
なお、土地は利用法や契約関係、そして地形などの減額要素によって、相続税評価額を減額できる可能性があります。
まとめ
相続税評価額は、課税遺産総額を算出する基礎となり、相続税の税額を計算するにあたって重要な値です。
不動産の相続税評価額は、家屋・建物と土地で計算方法が異なっています。
さらに、家屋・土地そして建物のなかでも計算式が違う場合があることに注意しましょう。
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