不動産の売却にあたり税金について学んでいると「減価償却費」という言葉がでてきます。
減価償却費は確定申告が必要かどうかという点にも関わるため、不動産売却では大切なポイントです。
そこで今回は、減価償却費の意味・計算方法・注意点について解説します。
不動産売却に大切な「減価償却費」とは
不動産は新築に近いほど価値が高く、時間とともにその価値は下がっていくのが一般的です。
減価償却費とは、このように時間とともに減った価値を具体的な金額に換算したものを指します。
不動産の売却時には、購入にかかった金額よりも売却で得た金額のほうが大きい場合、その利益（譲渡所得）に対して税金がかけられます。
ただし、購入にかかった金額には不動産の購入費全額を計上できるわけではなく、時間とともに下がった価値を差し引かなければなりません。
このように、不動産売却後の税金を正確に申告するために、減価償却費の計算がおこなわれるのです。
減価償却費の計算や譲渡所得税の申告は、不動産売却の翌年の確定申告で、売主本人がおこなう必要があります。
不動産売却時に減価償却費を計算する方法
減価償却費の対象は不動産のうち建物部分のみとなり、「定額法」という計算方法を適用するのが一般的です。
この定額法では、建物の取得費用を法定耐用年数で割って計算し、下がった価値を毎年均等に差し引きます。
計算に必要な耐用年数とは、計算上の建物寿命のことで、建物の構造や用途によってさまざまです。
減価償却費の具体的な金額は「建物の取得費×0.9×償却率×経過年数」で求めます。
この計算式のなかの「0.9」は、建物の購入費用から購入費用の10％を残存価格として差し引くものです。
不動産売却時に減価償却費をおこなう際の注意点
正しい減価償却費を調べるには、正確な不動産の取得金額の把握が欠かせません。
取得金額が不明な場合は、概算取得費での計算となる点に注意してください。
概算取得費では、不動産売却金額の5％を仮の取得費用として計上できます。
そのため、実際の取得金額がこれよりも高額な場合には、本来の金額以上の譲渡所得税を支払うことになります。
正確な取得金額の記載がある売買契約書が見当たらない場合は、住宅ローンの契約書や償還表をチェックしたり、標準建築単価や固定資産税評価額から調べたりしてみてください。
また、譲渡所得がマイナスであれば確定申告の必要はありませんが、譲渡損失は給与所得と損益通算が可能ですので、確定申告をおこなうと節税で有利になる点にも注意しましょう。
まとめ
減価償却費とは、年月とともに価値が低下する建物部分について、その下がった金額を算出したものです。
減価償却費の計算には定額法を使い、毎年均等に経費計上するのが一般的です。
正しい減価償却費が不明の場合は概算取得費での計算になる点や、譲渡損失が発生した場合でも確定申告をおこなう点などにも注意しましょう。
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